五股區預售案銷售率奪冠，因新案量體少？

Question

Accepted Answer

五股區預售案銷售率以80.4%居冠，主因是信用管制後新推案量體相對較少

五股區八成以上的累計預售案銷售率，並非市場需求的爆發性成長所致，而是由於信用管制政策實施後，該區域新推出的建案數量相對有限。即使整體市場買氣受到衝擊，但由於受影響的新案比例偏低，因此並未對五股區長期的去化表現造成顯著的負面影響。
信用管制政策對市場買氣的結構性影響

台灣央行自2024年9月起實施的第七波選擇性信用管制，確實顯著放緩了預售建案的銷售速度，進而導致新北市整體待售餘屋量攀升至1.8萬戶以上。在此政策背景下，淡水區以3,507戶的待售餘屋量位居新北市之冠，其累計銷售率為66.3%，低於全市73.1%的平均值。永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，淡水區近年雖受惠於交通建設題材，但信用管制後，投機客退場、自住客觀望，尤其在機能尚未完善的區域，買盤轉向自住與長期置產，使得新推案的去化面臨挑戰。
五股區銷售率領先的真實原因：低基期效應

相較於淡水區的龐大餘屋量，五股區的表現顯得尤為突出。土城區與五股區是新北市唯二累計銷售率突破八成的行政區，其中五股區以80.4%的銷售率居於首位。然而，這並非源於市場需求異常強勁，而是因為在信用管制實施後，五股區的新建案推案量體相對較少。相較於其他區域，如淡水、三重、林口等重劃區推案熱絡，五股區的推案量體基數較低，使得現有的案子即便銷售速度略有放緩，其累積的銷售率仍能維持在高檔。這種現象反映了在政策收緊的環境下，供給端的彈性更能影響單一區域的銷售率指標。
土城區的強勁需求與五股區的低衝擊現象

土城區以80.2%的累計銷售率緊隨其後，其銷售動能主要歸功於頂埔科技園區帶來的就業機會以及板南線的交通優勢，穩固了通勤族的買盤，有效提升了去化效率。與之形成對比的是，五股區的銷售率奪冠，其背後邏輯更偏向於「低衝擊」效應。當市場整體買氣降溫時，由於五股區新推案量體不大，受政策衝擊的案子佔比相對較低，因此整體累積銷售率受到的影響有限，呈現出相對穩健的表現。這也意味著，在評估區域房市表現時，除了銷售率數字外，更需深入探究其背後的供給結構與政策影響下的相對衝擊程度。

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