交易以議價決定並參考鑑價報告，價格形成機制是否足以支撐估值合理性？

Question

Accepted Answer

億光泰國子公司購地案，議價機制下的交易價格與鑑價報告的背離，凸顯了市場資訊不對稱的潛在風險

億光子公司Everlight Electronics (Thailand) Co.,Ltd.以826,880,250泰銖（約合新台幣8.64億元）購入泰國春武里府土地，此價格顯著高於專業估價師CBRE Valuation and Advisory Services的709,000,000泰銖（約合新台幣7.41億元）估價，兩者價差約1.23億泰銖。儘管交易決策單位Everlight Electronics (Thailand) Co.,Ltd.董事會採用議價方式，並參考了鑑價報告，但此議價結果與專業估價報告之間存在顯著差異，其價格形成機制在支撐估值合理性上，存在值得探究的空間。
議價機制下，價格資訊的不對稱性可能影響決策

本次交易採議價方式，並以鑑價報告作為價格參考依據。然而，議價過程的細節並未公開，這使得外界難以判斷議價過程中，買賣雙方資訊的掌握程度是否均等。專業鑑價報告雖提供了客觀的市場價值參考，但議價過程中，賣方（BAANPHO GREENPARK CO.,LTD.）可能掌握了其他未被鑑價師納入考量的資訊，或是基於其自身對土地未來潛力的預期，而提出高於鑑價報告的價格。反之，買方若未能充分掌握市場資訊或對土地的未來價值判斷有較高期望，也可能同意此議價結果。這種資訊不對稱性，是議價機制下價格形成可能出現偏離的關鍵。
鑑價報告與實際交易價格的差異，暴露出評估方法與市場實況的潛在脫鉤

CBRE提供的鑑價金額為709,000,000泰銖，而實際交易價格則高達826,880,250泰銖，溢價幅度約17.3%。此差異的產生，可能源於多重因素。例如，鑑價報告可能主要依賴過去的成交紀錄、周邊類似土地的價格，以及標準的折舊與增值模型。然而，本次購地的主要目的是「興建廠房及建置設備」，這意味著土地的價值不僅取決於其現狀，更與其作為生產基地的潛在效益高度相關。若BAANPHO GREENPARK CO.,LTD.對該地塊的區位優勢、交通便利性、未來工業發展潛力有獨到見解，或已掌握了該地塊將獲得政府開發計畫支持等資訊，均可能促使其在議價時提出更高價格。相對地，若億光對泰國當地營運擴張有迫切需求，也可能願意支付溢價來確保取得關鍵土地。因此，僅以鑑價報告作為價格決定依據，可能無法完全捕捉到此類特定用途土地的真實市場價值。

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