房地合一稅重購退稅，先售後購與先購後售期限為何？

Question

Accepted Answer

房地合一稅重購退稅的2年買賣期限與5年使用限制

房地合一稅的重購自住房地退稅機制，對於「先售後購」或「先購後售」的交易時點設有嚴格的2年期限。然而，這並非優惠的全部，更關鍵的是，成功申請退稅後，新購房地必須在5年內維持自住使用，一旦違反此規定，先前已退還的稅款將會被追繳。
2年期限內完成買賣是申請資格的基礎

依據所得稅法第14條之8的規定，個人若要適用重購自住房地稅額的扣抵或退還，無論是先出售舊房地再購買新房地，或是先購買新房地再出售舊房地，其買賣行為皆必須在2年內完成。此外，申請優惠的條件還包括本人、配偶或未成年子女必須在新、舊房地辦妥戶籍登記並實際居住，且房地不得有出租、供營業或執行業務的情形。符合這些條件後，才能依據重購價額占出售價額的比例，計算可退還或扣抵的應納稅額。
5年列管期內不得改作他用或移轉，否則追繳稅款

為了防止投機行為，政府對重購退稅設有「5年列管期」。一旦核准退稅，納稅人必須確保在重購後5年內，新房地持續供自住使用，不得將戶籍遷出、出租、改作營業或執行業務。例如，一位民眾（甲君）於2021年6月出售房屋並繳納房地合一稅108萬元，隨後於2022年9月以838萬元重購新房地，並獲退稅104萬餘元。然而，甲君卻在2024年3月將新房地出售，儘管他聲稱是因工作調職導致非自願出售，國稅局仍認定其已不符自住使用之初衷，依法追繳了先前退還的104萬餘元稅款。此案例凸顯了即使有非自願出售的客觀因素，一旦失去實際自住的事實，仍可能導致稅務優惠的喪失。

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