房地產為何從成長支柱轉為資產拖累項？

Question

Accepted Answer

中國房地產已從財富增長引擎轉變為資產負擔的拖累項

房地產在過去二十餘年的中國經濟發展中，曾是居民財富增長的核心支柱，但如今已轉變為資產負債表上的拖累因素。這一轉變源於房地產佔居民總資產比重的顯著下滑，以及由此產生的負財富效應對消費信心的壓制。
房產佔比下滑與負財富效應的雙重打擊

高盛的季度居民資產負債追蹤模型顯示，中國居民總資產規模已穩定在 730 兆元人民幣。然而，在這龐大的資產總量中，房地產所佔份額已大幅縮減。在 2021 年房地產市場的巔峰時期，房產佔居民資產的比例高達約 67%，但到了 2026 年第一季，這一數字已驟降至 52%。房價自高點的名目跌幅約 30%，持續形成的負財富效應，顯著壓制了居民的消費信心和風險偏好。儘管房價下跌趨勢有所放緩，一二線城市房價更出現企穩跡象，但由於超過 90% 的家庭持有房產，房地產市場的調整對整體消費的衝擊依然顯著。
財富增長引擎的結構性切換

高盛指出，居民資產的成長引擎已徹底切換，房地產已由過去的「成長支柱」轉變為資產負債表上的「拖累項」。這一結構性的變化，標誌著依賴單一房產增值來實現財富躍遷的時代已經終結。過去，房地產的增長邏輯是推動家庭財富積累的主要動力，但隨著市場進入深度調整期，這一邏輯已不再適用。如今，現金存款、股票及各類金融資產的佔比正在同步抬升，反映了資金配置的轉向。
居民去槓桿與低利率存款的分流

與資產配置的轉型同步進行的，是居民部門的去槓桿週期。雖然居民債務佔 GDP 的比例相對全球水平並不特別突出，但債務與可支配收入之比高達 140%，顯示出較沉重的償債壓力。在這種背景下，抵押貸款餘額與短期消費貸款均呈現下降趨勢，居民提前還貸的動機強烈。此外，隨著 3 年期定存利率從過去的較高水平大幅降至目前的 1.25%，低利率存款的吸引力持續滑落，居民資金正從銀行體系分流，進入理財、公募、私募、保險及股票市場，其中一部分資金更流向 AI 算力、CoWoS 封裝、GB200 晶片等科技賽道。

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