美國成屋銷售連跌10個月，預計明年跌破多少戶？

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美國成屋銷售連跌 10 個月，預計明年將跌破 400 萬戶

美國成屋銷售在 11 月已經破紀錄連續 10 個月下滑，市場對明年的落點預期是「跌破 400 萬戶」。這個判斷的關鍵在於銷售量不是溫和回落，而是已經呈現接近景氣循環末端的疲態：在房利美與高盛的經濟學家框架下，明年成屋銷售將低於 400 萬戶的門檻，且被形容為比 2006 到 2011 年那段房市不景氣更差。

這種下修並非只看單一指標，而是由一整套「利率衝擊正在擴散」的事實推動。原本疫情後的居家辦公需求與近零利率讓房市在 2020 年 3 月疫情爆發後反而走強，標普 CoreLogic 凱斯席勒全美房價指數在 2020 年 1 月到 2022 年 6 月累計跳漲 45%，但 Fed 在 2022 年轉為明顯升息後，30 年期抵押貸款固定利率從 3 月的 4% 拉升到秋季的 7%，直到近期才回落至 6.3%，使得每月還款壓力迅速惡化。抵押貸款銀行家協會指出，房屋每月還款中位數從今年初到 11 月大增 43%，這樣的負擔會直接壓縮可負擔需求，進而拖累成交動能。

此外，供需面同時出現「供給更充裕、需求更遲滯」的組合，讓成屋銷售更難靠單靠利率回落就止跌。新公寓供給量達到 40 年新高，房租增速放緩，連 11 月單戶住宅開工率都降回疫情初期爆發前的低點；同時，美國在疫情後「一人家庭」大幅增加，若這是疫情造成的異常，家庭戶數成長可能降溫。更重要的是，RealPage 的房市經濟學家指出今年出現「就業需求增加、但所有房屋類型需求卻都低迷」的罕見狀況，並推測疫情期間預支了未來需求，於是明年在需求回補未完成前，銷售量就更可能往下探到跌破 400 萬戶。

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